L'investisseur indépendant: Reverse Mortgages / iBerkshires.com – Assurance de prêt

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Par Bill Schmick
chroniqueur iBerkshires

Certains baby-boomers se sont retrouvés financièrement entre le marteau et l'enclume. La hausse des coûts, l’épargne insuffisante pour la retraite et, dans certains cas, des problèmes de santé, ont contraint les aînés à envisager de contracter un prêt hypothécaire inversé sur le seul actif qu’ils possèdent. Est-ce que c'est une bonne idée?

Pour ceux qui ne le savent pas, un prêt hypothécaire inversé est un prêt qui utilise une résidence principale comme garantie. Il offre une option pour générer des liquidités en empruntant de l'argent sur la valeur nette de leur maison. Les fonds peuvent être tirés sous forme de paiement mensuel fixe ou de marge de crédit.

Pour participer, au moins un propriétaire doit être âgé de plus de 62 ans. La banque ou l'entité financière détermine la valeur de la maison au moment du prêt et prête à l'emprunteur un pourcentage de ce montant. Par exemple, si le prix du marché sur la maison est de 350 000 $, la banque ou le prêteur hypothécaire peut vous verser 275 000 $.

L'emprunteur reçoit ensuite un paiement (généralement mensuel) jusqu'à ce que le montant de l'équité (dans ce cas, 275 000 $) du prêt soit épuisé. Cependant, contrairement à une hypothèque classique, le montant dû à un emprunteur sur une hypothèque inversée augmente avec le temps. Aucun remboursement n'est requis du vivant de l'emprunteur. Le paiement est dû uniquement lorsque les propriétaires décèdent ou ne vivent plus dans la propriété (au cours des 12 derniers mois).

Depuis le lancement du programme gouvernemental en 1990, plus d'un million de prêts hypothécaires inversés ou prêts hypothécaires convertibles en actions (HECM) ont été vendus. Ce programme est géré par HUD et plus de 90% de ces prêts sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Selon les statistiques du gouvernement, une des principales raisons pour lesquelles les prêts hypothécaires inversés sont recherchés est qu’un tiers des ménages américains n’a rien épargné, tandis que les deux tiers restants disposent de moins de 75 000 dollars en fonds de retraite. Mais le programme a eu sa part de controverse.

Les fraudeurs hypothécaires inversés abondent. Au fil des ans, il y a eu plusieurs scandales, dont un dans lequel une compagnie d'assurance de titres en Floride a volé plus d'un million de dollars de prêts hypothécaires inversés à des personnes âgées. Consumer Finance Protection Bureau a infligé une amende totale de 790 000 dollars à trois entreprises il y a quelques années pour prétendues fausses déclarations. C'est un marché sur lequel l'acheteur doit se méfier et, par conséquent, les emprunteurs doivent rechercher et traiter avec les entreprises les plus réputées.

Une obligation importante de contracter un emprunt hypothécaire inversé est la responsabilité de l’emprunteur de continuer à payer les taxes foncières et de maintenir l’état de la maison. Il y a eu de nombreux cas d'aînés qui ont été forcés de s'emparer de leur forclusion prématurément pour avoir omis de remplir l'une ou l'autre de ces conditions. Des spécialistes du marketing sans scrupules ont commodément négligé de les informer de ce fait.

Les avantages des prêts hypothécaires inversés sont assez évidents. Si vous êtes une personne âgée, comme ma belle-mère veuve, à qui son époux laisse à peu près rien, une hypothèque inversée peut être votre seule option pour joindre les deux bouts. Bien sûr, elle aurait pu vendre sa maison, mais c'est une chose que la plupart des aînés ont horreur de faire. Ils veulent vieillir chez eux, surtout après la perte de leur être cher.

Elle n'avait aucun revenu en dehors de la sécurité sociale et ne pouvait donc pas refinancer sa maison. Il est vrai que ses héritiers (deux fils adultes et une fille) auraient besoin de rembourser le prêt pour hériter de sa maison, mais deux des trois frères et sœurs vivent ailleurs et n’ont aucun intérêt pour la maison. Les versements hypothécaires inversés sont également exempts d'impôt, ce qui représente une économie importante lorsque vous êtes sur un revenu fixe.

Si, par contre, vous êtes à la retraite, mais disposez d'un revenu suffisant pour payer vos factures ou si vous êtes prêt à vendre votre maison, que ce soit pour réduire la taille de votre maison ou pour en puiser dans vos fonds propres, les prêts hypothécaires inversés ne font pas beaucoup de sens. Cependant, pour beaucoup d’entre nous qui sommes confrontés à l’avenir inconnu de l’âge avancé, la possibilité de contracter un emprunt hypothécaire inversé sur ce qui, pour la plupart, est notre principal actif en dernier recours, peut être réconfortante.

Il y a cependant une mise en garde. Si vous envisagez un prêt hypothécaire inversé et que vous êtes propriétaire d'un condominium, vous n'aurez aucune chance, à moins que ce condo ne soit assuré par la FHA. De toute façon, peu de condos, voire aucun, de ma ville, n’ont jamais demandé l’approbation de la FHA, ce qui constitue à la fois une vision à court terme et un important boudin des développeurs de cette région.

Dans ma prochaine rubrique, j'examine un autre type de prêt hypothécaire inversé qui pourrait être d'une grande aide pour faire face au cauchemar de tous les Américains âgés. La crainte que, sans assurance de soins de longue durée, les aînés finiront par vivre dans une maison de retraite sordide approuvée par Medicaid, épuisée de tous leurs avoirs, pendant que leur épouse sans-abri achètera des provisions au supermarché local pour survivre.

Bill Schmick est inscrit en tant que conseiller en placement et gestionnaire de portefeuille auprès de Berkshire Money Management (BMM), gérant plus de 400 millions de dollars pour des investisseurs dans les Berkshires. Les prévisions et opinions de Bill sont purement les siennes. Aucune des informations présentées ici ne doit être interprétée comme une approbation de BMM ou une sollicitation pour devenir un client de BMM. Les demandes de renseignements doivent être adressées à Bill au 1-888-232-6072 (sans frais) ou par courrier électronique à l'adresse Bill@afewdollarsmore.com.

Choisir son assurance emprunteur

Contrairement aux idées reçues qui laissent penser que l’emprunteur est dans l’obligation de souscrire l’assurance prêt immeuble qui va de pair avec son crédit immobilier, sachez que vous êtes a l’intérieur du droit total de choisir une conviction emprunteuse individuelle, c’est-à-dire extérieure à votre banque. Cette dernière n’a en aucun cas le droit de vous obliger à souscrire chez elle.

Si vous venez ainsi qu’à que vous allez souscrire un prêt immobilier, vous avez la possibilité tout à fait choisir de prendre une aisance externe. Depuis la loi Lagarde sur l’assurance prêt immobilier, la banque ne pas modifier son offre de prêt ainsi qu’à changer le annuité de crédit.

Si vous avez jà souscrit une foi de prêt immeuble mais que vous allez la changer, pas de panique, c’est plausible ! Deux cas de figure sont possibles :
si vous aviez souscrit votre certitude crédit il est plus de 12 salaire :
Vous pouvez changer de contrat grâce à la l’amendement Bourquin (2017) et adopter la délégation d’assurance in extenso les à date d’anniversaire du prêt envers réserve de tendre un contrat aux garanties équivalentes. Cependant, il faudra respecter un délai de préavis d’au moins 2 mois.
Vous découvrirez a cet endroit les étapes pour changer son confiance à date d’anniversaire et obtenir un contrat qui existera accepté en votre banque.
si vous avez souscrit votre assurance crédit il y a moins de 12 paye : alors ne perdez pas de temps !
Grâce à la loi Hamon sur l’assurance prêt immeuble entrée en vigueur en 2014, vous avez la possibilité de changer d’assurance à l’interieur des douze mensualité qui suivent la signature du prêt ; dessous réserve jadis de plus de offrir à votre banque un contrat aux garanties équivalentes.
Votre banque ne peut refuser dépourvu mobile valables au danger de se voir payer d’une amende de 3000 euros. Une aubaine pour les emprunteurs !

N’hésitez pas à demander plus d’informations aux moyen en conviction de prêt immobilier de BoursedesCrédits dans votre demande de crédit immobilier. Il vous aidera à bien vous assurer selon votre profil, à choisir son assureur, à trouver une sang-froid prêt pas chère, demander un devis pour une certitude prêt, réaliser une simulation pour une cran et comparer les caractère emprunt.

• L’âge limite de couverture. Des contrats dits séniors permettent de prolonger la couverture jusqu’à 80 voire 90 ans.
• Attention aux élimination qui portent sur certaines professions, pratiques et loisirs (sport), des pathologies, etc.
• Le calcul de la cotisation se fait-il sur le capital restant dû et pourquoi pas sur le capital initial ?
• L’indemnisation est-elle forfaitaire ainsi qu’à indemnitaire ?
• Combien coûte réellement l’assurance sur la durée du prêt ? A si s’élève frais d’adhésion éventuels, frais de dossiers, les frais de prélèvements ?
• La durée de règlement à proportion plein de plusieurs garanties et niveau de prise en charge. Il faut en revanche considérer à partir de quel pas d’invalidité la garantie est déclenchée.
• Le phase de franchise qui se rapporte à la garantie perte d’emploi et à la garantie incapacité temporaire masse de travail. 60 jours, 90, 180, vraiment plus ?
• La définition de la garantie invalidité permanente partielle prévoit-elle une indemnisation en cas d’impossibilité d’exercer votre net profession ou bien non ?
• Les délais de carence et pourquoi pas d’attente sont indispensables en de perte d’emploi. Il faut aussi vérifier délais de reconstitution des droits à l’ouverture des prestations.

La banque à brûle-pourpoint couramment un contrat d’assurance avec son offre de crédit, conçu pour son compte pendant une société d’assurance. L’emprunteur n’est pas obligé de l’accepter. Il peut souscrire un contrat auprès de l’assureur de son choix. À une condition : cette sang-froid doit présenter un étape de garantie ou bien de couverture équivalent à l’assurance proposée dans la banque. Ces critères d’équivalence des garanties sont mentionnés dans la papier standardisée d’information.

Lorsque vous prenez un crédit immobilier, vous devez encore souscrire à une confiance tapeur qui garantit à la banque d’être remboursée en de coup dur. Il peut s’agir :
d’une longue maladie
d’un accident grave
d’une invalidité provisoire ou bien indéfrisable
de la perte prolongée de votre emploi
du décès de l’un des emprunteurs
Ce poste représenter jusqu’à un tiers d’un coût total de votre but immobilier, ce qui est loin d’être négligeable. La banque à brûle-pourpoint la plupart du temps son propre contrat d’assurance. IL peut s’agir :
d’un contrat groupe (même pour accomplis les assureurs)
d’un contrat personnalisé (conditions adaptée à votre régulier situation)
Par ailleurs, vous pouvez aussi choisir un contrat d’assurance emprunteur proposé chez d’autres compagnies d’assurance.

Qu’est-ce qui déterminer le choix de votre assurance-emprunteur ?
Lorsque vous décidez une fermeté emprunteur, vous devez prêter une attention particulière à :

l’étendue des garanties et les disqualification
du contrat (jusqu’à ce que âge le contrat fonctionne, s’il fonctionne pendant toute la durée du prêt…)
le coût du contrat et celui des mensualités
la quotité (ou témoignage de couverture) qui est le pourcentage de l’emprunt couvert en l’assureur
les frais de dossier
Petit conseil : consultez bien la carte standardisée d’information que doit vous remettre l’assurance ou la banque conformément à la loi. Cette dernière doit faire part les garanties imposées parmi l’établissement prêteur ainsi que 11 critères retenus pour chacune d’entre elle. Au-delà, ce feuille devra préciser :

le montant des mensualités (en euros)
le coût total de l’assurance emprunteur sur tout le temps du prêt (en euros)
le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) sur tout le temps du prêt

Il existe différentes dénouement pour les assureurs pour choisir le tarif de ce type d’assurance. Ils annoncent aux emprunteurs un communion d’assurance de prêt immobilier. Dans la plupart des cas il s’agit du causalité qui annonce selon rapport en or montant premier emprunté, le coût des cotisations. Celles-ci seront alors mêmes sur toute la durée de remboursement du prêt. Dans quelques cas, il s’agit d’un rapprochement calculé sur le capital restant dû. Les mensualités diminuent ainsi quand le capital se rembourse. On parle alors d’assurance dégressive ou sur le capital de départ. Nous étudierons comment obtenir le meilleur annuité pour votre confiance de crédit immobilier. En outre, si vous empruntez en couple, suivez à nous conseils pour bien assurer un prêt immobilier souscrit à 2. Le coût d’une persuasion emprunteur varie fortement. En utilisant un comparateur, vous pourrez voir que choisir l’assurance de prêt immobilier proposée dans votre banque n’est pas couramment la plus belle solution. De quoi réaliser des économies sur vos frais d’assurance et cela pour or moins un même progressivement de garantie pour votre audace emprunteur.

Vous souhaitez obtenir un crédit ainsi qu’à vous avez jà contracté un prêt et vous ne savez pas tellement comment choisir votre espoir emprunteur ? Entre le contrat de groupe et la délégation d’assurance, ce n’est pas encore facile de désigner parmi la multitude d’offres d’assurances de prêt qui existe. Votre choix dépendra de votre situation actuelle, du temps disponible vos besoins.

Si vous êtes pressé, que vous rêveriez de obtenir le plus rapidement plausible votre crédit, il sera plus intéressant de vivre l’assurance ou contrat groupe, car il suffira de remplir un aisée formulaire que vous transmettra l’établissement prêteur pour devenir couvert. Cette audace sera intégrée directement dans l’offre de prêt : urgence et simplicité.

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