Les points hypothécaires vous conviennent-ils? – Blog ZING par Quicken Loans – Assurance emprunteur

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Plusieurs facteurs ont une incidence sur votre taux d'intérêt. Pour n'en nommer que quelques-uns: la taille de votre mise de fonds, votre FICO médian® Score, la durée de votre prêt et comment vous envisagez d'occuper la propriété. Cependant, ce qui ne vient pas immédiatement à l’esprit pour la plupart des gens, c’est la capacité de payer pour obtenir un taux d’intérêt inférieur.

Dans cet article, nous discuterons des points hypothécaires (également appelés points d’escompte ou simplement points) et de la façon de faire des comparaisons l'achat d'une hypothèque. À la fin de votre lecture, vous devriez avoir les outils nécessaires pour savoir si l’achat de points vous convient.

Quels sont les points d'hypothèque?

Les points hypothécaires sont des intérêts payés d’avance. Vous payez les points à la clôture en échange d’un taux d’intérêt inférieur à celui que vous obtiendriez sinon si vous n’aviez pas payé les intérêts à l’avance. Un point est égal à 1% du montant du prêt. Si vous payiez trois points sur un prêt hypothécaire de 100 000 $, cela équivaut à 3 000 $, alors que trois points sur un prêt hypothécaire de 300 000 $ équivaut à 9 000 $. Le coût peut donc s'additionner rapidement.

Vous devez faire des calculs pour déterminer si vous pensez que les points en valent la peine. Cependant, ce n’est pas trop compliqué et nous allons tout décomposer dans une minute.

Lorsque vous envisagez d'acheter des points à un taux d'intérêt inférieur, il est également important de noter que vous n'avez pas à payer pour un point complet pour obtenir un taux inférieur. Les points sont vendus par incréments jusqu'à 0,125%.

La mécanique des points hypothécaires

Lorsque vous envisagez des points hypothécaires, vous devez savoir que vous pouvez les payer pour abaisser votre taux d’intérêt, mais votre prêteur peut également vous accorder des crédits. C’est à ce moment-là qu’ils retirent l’argent de vos frais de clôture en échange du paiement d’un taux plus élevé sur la durée du prêt. Les augmentations pour les crédits prêteurs commencent également à 0,125% du montant de votre prêt. Si vous cherchez à économiser sur les coûts de clôture, voici ce que dit un prêteur quand il parle d’un taux qui «rapporte des points».

Si vous choisissez de payer des points pour réduire votre taux d’intérêt, il est important de calculer le seuil de rentabilité. Heureusement, cela ne nécessite aucun calcul insensé. La formule est la suivante:

Le résultat de cette équation vous donnera le temps (en mois) qu'il faudrait pour atteindre le seuil de rentabilité de votre investissement et commencer à économiser de l'argent pour le reste de la vie de votre prêt. Si vous faites le calcul et que vous vous attendez à rester plus longtemps à la maison, il pourrait être judicieux d’acheter des points. Si vous prévoyez déménager avant le seuil de rentabilité, vous ne devriez pas acheter les points, ni acheter un montant inférieur.

Exemple de points hypothécaires

Le moyen le plus simple d’en avoir une idée est de regarder un exemple rapide pour comprendre comment les points fonctionnent dans la pratique. Vous pouvez également jouer avec vos propres taux d’intérêt et vos conditions de prêt en utilisant notre calculateur d'amortissement.

Pour les besoins de notre exemple, supposons qu’il s’agisse d’un prêt à terme de 300 000 dollars sur 30 ans. Les paiements mensuels ci-dessous ne concernent que le capital et les intérêts. Les taxes et les assurances varieront. Bien que nous ayons essayé de rendre cet exemple aussi réaliste que possible, différents prêteurs attribueront des taux d’intérêt différents pour le même nombre de points, il est donc intéressant de chercher.

Points Coût à la fermeture Taux d'intérêt Paiement mensuel Économies mensuelles Période de rentabilité Paiement Économies sur prêt de 30 ans
0 0 $ 4,99% 1 608,63 $ N / A N / A N / A
1,25 3 750 $ 4,75% 1 564,94 $ 43,69 $ 7 ans et 2 mois 15 728,40 $
1,75 5 250 $ 4,5% 1 520,06 $ 88,57 $ 5 années 31 885,20 $
2 6 000 $ 4,25% 1 475,82 $ 132,81 $ 3 ans, 10 mois 47 811,60 $

Combien de points hypothécaires pouvez-vous acheter?

Les prêteurs hypothécaires ne fixent pas de limite spécifique quant au nombre de points hypothécaires que vous pouvez acheter. Cela dit, il existe des directives fédérales et nationales concernant le montant des frais pouvant vous être facturés pour la fermeture d’une hypothèque.

Bien que rien ne soit difficile et rapide parce que les règles varient d'un État à l'autre, les réglementations rendent généralement difficile l'achat de plus de quatre points.

Devriez-vous acheter des points hypothécaires ou effectuer un versement initial plus élevé?

Chaque situation étant différente, nous n’obtiendrons pas de conseils précis sur la question de savoir s’il en vaut la peine d’acheter des points hypothécaires ou d’acquérir une mise de fonds légèrement supérieure. Puisque les deux ont le potentiel de réduire votre taux, nous pouvons passer en revue certains facteurs auxquels vous devriez penser, cependant.

Si vous contractez un prêt conventionnel et êtes sur le point de disposer d’une mise de fonds initiale ou d’un montant d’équité de 20% dans un refinancement, il serait peut-être plus judicieux de dépenser l’argent dont vous disposez pour la mise de fonds plutôt que d’acheter des points hypothécaires. Cela s'explique par le fait que vous ne payez pas pour une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui peut vous faire économiser des frais mensuels dans le cas d'une assurance hypothécaire payée par l'emprunteur (BPMI) et vous empêcher de payer un taux plus élevé avec une hypothèque payée par le prêteur assurance (LPMI).

Si vous n'êtes pas près du seuil des 20%, vous devriez travailler en étroite collaboration avec votre prêteur hypothécaire pour déterminer vos options. Les taux d'intérêt sont calculés en fonction de votre FICO médian®score et occupation – si la propriété sera votre résidence principale ou une maison de vacances ou de location, ainsi que le montant de votre mise de fonds. Un expert en prêts immobiliers sera en mesure de vérifier si vous économisez plus d'argent en payant un certain nombre de points ou en effectuant un versement légèrement supérieur.

Comprendre l’impact des points hypothécaires sur les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM)

Avec un ARM, vous obtenez un taux fixe initial inférieur à celui que vous obtiendriez pour un prêt à taux fixe assorti d’une durée comparable au début du prêt. Cela dure généralement 5, 7 ou 10 ans, selon l’option de prêt choisie. La raison pour laquelle les investisseurs hypothécaires sont disposés à vous donner ce taux initial à un prix peu élevé est que le taux peut ensuite être ajusté à la hausse ou à la baisse pour correspondre aux conditions du marché, sous réserve de certains plafonds à la hausse.

L’investisseur a l’avantage de ne pas avoir à projeter l’inflation trop tôt, car le taux peut changer à la fin de la période fixée. Cependant, il est important que toute personne obtenant un ARM note que les points qu’ils achètent ne s’appliquent qu’au taux d’intérêt initial et non aux ajustements ultérieurs. Donc, certains de vos calculs de points peuvent changer si vous avez moins d’années de rentabilité et économisez de l’argent avec ce paiement.

Comparer les taux hypothécaires

Lorsque les prêteurs fixent les taux hypothécaires, vous ne voyez pas toujours le taux zéro à des fins publicitaires. Les tarifs indiqués supposent souvent que vous payez pour un certain nombre de points. Les prêteurs sont tenus de divulguer les hypothèses qu’ils ont établies pour fixer les taux qu’ils annoncent. Les points feront partie de ces informations, avec votre FICO médian® Score et ratio prêt-valeur (LTV) – l'inverse de votre mise de fonds ou de vos fonds propres. Par exemple, si vous effectuez un acompte de 3%, vous obtenez un ratio de LTV de 97%.

Un moyen très facile de se faire une idée du coût global du prêt consiste à examiner le taux de pourcentage annuel (TAP). Pour tout prêt obtenu, deux taux d’intérêt sont indiqués. Le premier est le taux d’intérêt de base que vous obtenez en fonction de facteurs tels que le crédit, le ratio prêt / valeur et l’occupation. A côté de cela, il y aura un taux plus élevé. C'est le TAP et il faut tenir compte des coûts de clôture pour déterminer le coût total du prêt. Plus la différence entre le taux d'intérêt et le TAP est grande, plus vous pouvez vous attendre à payer des frais de clôture.

Les points de réduction ne sont qu'un des nombreux facteurs qui affectent les coûts de clôture, mais cela vous donne une idée de ce que vous devez rechercher lorsque vous magasinez. Faites attention aux hypothèses associées à tout taux annoncé.

Maintenant que vous avez une bonne main sur vos points hypothécaires, vous devriez vous sentir beaucoup plus confiant dans votre quête de financement immobilier. Que vous cherchiez à acheter ou à refinancer, vous pouvez commencer en ligne avec Hypothèque Rocket® par Quicken Loans® ou appelez l’un de nos experts en prêts immobiliers au (800) 785-4788. Si vous avez des questions pour nous, vous pouvez les laisser dans les commentaires ci-dessous!

Pourquoi souscrire une assurance de prêt

Contrairement aux idées reçues qui laissent penser que l’emprunteur est dans l’obligation de souscrire l’assurance prêt immeuble qui va de pair avec son crédit immobilier, sachez que vous êtes a l’intérieur du droit total d’élire une sûreté emprunteur individuelle, c’est-à-dire extérieure à votre banque. Cette dernière n’a en aucun le droit de vous obliger à souscrire chez elle.

Si vous venez ou que vous allez souscrire un prêt immobilier, vous pouvez tout à fait choisir de prendre une assurance externe. Depuis la loi Lagarde sur l’assurance prêt immobilier, la banque ne pas modifier son offre de prêt ou changer le dénonciation de crédit.

Si vous avez précédemment souscrit une persuasion de prêt immobilier par contre que vous désirez la changer, pas de panique, c’est possible ! Deux de figure sont possibles :
si vous aviez souscrit votre audace crédit il plus de 12 salaire :
Vous pouvez changer de contrat grâce à la l’amendement Bourquin (2017) et adopter la délégation d’assurance totaux les à date d’anniversaire du prêt envers réserve de présenter un contrat aux garanties équivalentes. Cependant, il faudra respecter un délai de préavis d’au moins 2 mois.
Vous découvrirez dans cet espace les phases pour changer son aisance à date d’anniversaire et obtenir un contrat qui existera accepté pendant votre banque.
si vous avez souscrit votre certitude crédit il y a un soulagement de la 12 salaire : alors ne perdez pas de temps !
Grâce à la loi Hamon sur l’assurance prêt immobilier entrée en vigueur en 2014, vous avez la possibilité de changer d’assurance à l’interieur des douze mois qui suivent la signature du prêt ; au-dessous réserve jadis de plus de tendre à votre banque un contrat aux garanties équivalentes.
Votre banque ne refuser sans occasion valables au risque de se voir écluser d’une amende de 3000 euros. Une aubaine pour les emprunteurs !

N’hésitez pas à demander plus d’informations aux intermédiaire en persuasion de prêt immeuble de BoursedesCrédits dans votre demande de crédit immobilier. Il vous aidera à bien vous assurer selon votre profil, à choisir son assureur, à trouver une assurance prêt pas chère, demander un devis pour une sang-froid prêt, produire une simulation pour une foi et comparer foi emprunt.

• L’âge limite de couverture. Des contrats dits séniors permettent de prolonger la couverture même 80 aussi 90 ans.
• Attention aux élimination qui portent sur plusieurs professions, pratiques et loisirs (sport), des pathologies, etc.
• Le calcul de la cotisation se fait-il sur le capital restant dû ou bien sur le capital d’apport ?
• L’indemnisation est-elle en gros ou bien indemnitaire ?
• Combien coûte réellement la garantie sur la durée du prêt ? A ce que s’élève les frais d’adhésion éventuels, frais de dossiers, les frais de prélèvements ?
• La durée de versement à bénéfice plein de certaines garanties et niveau de prise en charge. Il faut par exemple douter à partir de quel marche d’invalidité la garantie est déclenchée.
• Le marche de franchise qui se rapporte à la garantie perte d’emploi et à la garantie incapacité temporaire masse de travail. 60 jours, 90, 180, voire plus ?
• La définition de la garantie invalidité permanente partielle prévoit-elle une indemnisation en cas d’impossibilité d’exercer votre régulier profession ainsi qu’à non ?
• Les délais de carence ainsi qu’à d’attente sont primordiaux en cas de perte d’emploi. Il faut aussi vérifier les délais de reconstitution des droits à l’ouverture des prestations.

La banque cible couramment un contrat d’assurance avec son offre de crédit, conçu pour son compte en une société d’assurance. L’emprunteur n’est pas obligé de l’accepter. Il peut souscrire un contrat auprès de l’assureur de son choix. À une condition : ce espoir présenter un niveau de garantie ainsi qu’à de couverture équivalent à l’assurance proposée selon la banque. Ces critères d’équivalence des garanties sont mentionnés dans la carte standardisée d’information.

Lorsque vous prenez un crédit immobilier, vous devez toujours souscrire à une caractère emprunteuse qui garantit à la banque d’être remboursée en de coup dur. Il peut s’agir :
d’une longue maladie
d’un accident grave
d’une invalidité provisoire ou indéfrisable
de la perte prolongée de votre emploi
du décès de l’un des emprunteurs
Ce poste peut représenter à un tiers d’un coût total de votre but immobilier, ce qui est loin d’être négligeable. La banque visée la majorité du temps son propre contrat d’assurance. IL peut s’agir :
d’un contrat groupe (même conditions pour tous assureurs)
d’un contrat personnalisé (conditions adaptée à votre régulier situation)
Par ailleurs, vous avez la possibilité aussi choisir un contrat d’assurance tapeur proposé pendant d’autres compagnies d’assurance.

Qu’est-ce qui déterminer la sélection de votre assurance-emprunteur ?
Lorsque vous choisissez une persuasion emprunteur, vous devez prêter une attention particulière à :

l’étendue des garanties et exclusions
conditions du contrat (jusqu’à qu’est-ce que âge le contrat fonctionne, s’il fonctionne pendant tout le temps du prêt…)
le coût du contrat et notamment celui des mensualités
la quotité (ou narration de couverture) qui est le pourcentage de l’emprunt couvert parmi l’assureur
les frais de dossier
Petit conseil : lisez bien la feuille standardisée d’information que doit vous remettre l’assurance ou bien la banque conformément à la loi. Cette dernière mentionner garanties imposées parmi l’établissement prêteur mais aussi 11 critères retenus pour chacune d’entre elle. Au-delà, ce carte devra préciser :

le montant des mensualités (en euros)
le coût total de l’assurance débiteur sur toute la durée du prêt (en euros)
le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) sur tout le temps du prêt

Il existe différentes aboutissement pour assureurs pour choisir le coût de ce type d’assurance. Ils annoncent aux emprunteurs un intimité d’assurance de prêt immobilier. Dans la plupart des cas il s’agit du taux qui annonce dans rapport d’or montant inventeur emprunté, le coût annuel des cotisations. Celles-ci seront alors mêmes sur toute la durée de remboursement du prêt. Dans d’autres cas, il s’agit d’un cause calculé sur le capital restant dû. Les mensualités diminuent ainsi lorsque le capital se rembourse. On parle alors d’assurance dégressive ou bien sur le capital de départ. Nous étudierons comment obtenir le premier dépendance pour votre espoir de crédit immobilier. En outre, si vous empruntez en couple, suivez à nous conseils pour bien assurer un prêt immeuble souscrit à 2. Le coût d’une persuasion tapeur varie fortement. En utilisant un comparateur, vous allez pouvoir voir que choisir l’assurance de prêt immobilier proposée par votre banque n’est pas couramment la plus belle solution. De quoi fabriquer des économies sur vos frais d’assurance et cela pour au moins un même rangée de garantie pour votre caractère emprunteur.

Vous souhaitez obtenir un crédit ou bien vous avez avant contracté un prêt et vous ne savez pas tellement comment choisir votre toupet emprunteuse ? Entre le contrat de groupe et la délégation d’assurance, ce n’est pas toujours facile d’élire parmi le grand nombre d’offres d’assurances de prêt qui existe. Votre choix dépendra de votre situation actuelle, du temps et de vos besoins.

Si vous êtes pressé, que vous aimeriez obtenir possible votre crédit, il existera plus intéressant de recourir l’assurance et pourquoi pas contrat groupe, car il suffira de compléter un simple formulaire que vous transmettra l’établissement prêteur pour devenir couvert. Cette aplomb existera intégrée directement dans l’offre de prêt : rapidité et simplicité.

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