La titrisation du logement en Inde – Construisez-la bloc par bloc! – Assurance de prêt

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Amol Agrawal

Le récent rapport du comité dirigé par Harsh Vardhan sur le développement d'un marché de la titrisation du financement du logement constitue une tentative claire de pousser l'Inde vers un système financier davantage axé sur le marché. Cela fait suite à un précédent rapport sur le développement d’un marché secondaire pour les prêts aux entreprises (voir l’article précédent) est un pas dans cette direction.

Alors, quelle est la titrisation du financement du logement?

Toutes les entités financières doivent faire face à une inadéquation actif-passif car leurs actifs sont à long terme et leurs passifs à court terme. Cela est encore plus aigu pour les banques et les sociétés de financement de l'habitat (HFC) qui proposent des prêts au logement. Ici, les prêts typiques pourraient aller jusqu'à 30 ans alors que les passifs sont à 5 ans. Les passifs des banques proviennent de dépôts plus stables alors que les HFC reposent sur des emprunts auprès des banques et émettent des obligations moins stables.

C'est là qu'intervient la titrisation, ce qui peut aider les banques et les HFC (initiateurs de prêts) à relever ce défi. Les initiateurs créent ou vendent les prêts à un véhicule spécial. Ces prêts sont interrogés sur la base des risques et des rendements et vendus à des investisseurs sous forme de titres, également appelés certificats de transfert (PTC). Il existe d’autres parties, telles que les agences de notation, les rehausseurs de crédit, etc., qui contribuent au processus global de la titrisation.

On peut immédiatement voir que les HFC gagnent en titrisation car cela les aide à alléger leur portefeuille de prêts et à mieux gérer leurs actifs et passifs. À leur tour, les HFC accordent davantage de prêts au logement, ce qui permet aux gens d'acheter leur propre logement.

En fait, c’est le principe même de la promotion de l’accession à la propriété qui a amené le gouvernement américain à autoriser la titrisation à grande échelle. Le taux d'accession à la propriété, qui était inférieur de 64% dans les années 80, s'est amélioré pour atteindre 69% au début des années 2000. Cependant, après la crise de 2008, le nombre de propriétaires n’a pas simplement diminué, il est même devenu inférieur à celui des années 1980 d’ici 2016. Les niveaux se sont légèrement redressés après 2016.

La crise de 2008 est à l'origine du marché du crédit immobilier. Au milieu des années 90, la hausse des prix des logements, combinée à des politiques favorisant l’accession à la propriété, a obligé les HFC à distribuer des prêts même aux emprunteurs ayant des scores de crédit médiocres (subprime), NINJA (sans revenu, sans emploi ni actif), etc.

Une fois titrisés, ces prêts de mauvaise qualité se voyaient attribuer des cotes de crédit beaucoup plus élevées par les agences, ce qui entraînait une sous-évaluation des risques. Les titres bien notés, associés à des rendements plus élevés sur des actifs similaires, ont poussé les investisseurs vers ces titres non seulement aux États-Unis, mais également en Europe.

Une fois que les prix des logements ont commencé à baisser en 2006, la structure a commencé à craquer, puis est tombée comme un château de cartes, des marchés financiers américains à ceux de l’Europe, puis à l’économie mondiale. Le but de ce court détour était de suggérer que la titrisation n’est pas une solution miracle, il faut donc faire attention tout en en faisant la promotion en tant qu’objectif politique.

Pour en revenir au rapport, il commence sur la même base que celle détenue par les décideurs américains. Dans le cadre du programme ambitieux du gouvernement "Logement pour tous", l’Inde doit construire environ 8 à 10 millions de logements d'ici 2022.

Cet objectif est très ambitieux, étant donné que la valeur marchande actuelle du logement en Inde est estimée à 150 Rs lakh et qu'elle correspond à la création de l'ensemble du marché du logement actuel en seulement trois ans!

À la fin de 2018-2019, les banques et les HFC réunis avaient un encours de prêts au logement d'un montant de 20 Roupies Lakh, soit 58% et 42%, respectivement. En 2011, la part des HFC dans les prêts au logement était de 33%, ce qui représente une augmentation constante pour atteindre 42% aujourd'hui. Les HFC ne sont rien d’autre que les NBFC et ont un profil de responsabilité plus risqué que les banques. Nous avons vu comment les HFC ont été mêlés à la récente crise de la NBFC.

Il convient de noter que la réalisation des objectifs de "Logement pour tous" nécessitera des fonds d’un montant de 100-115 lakh crore, soit 5 à 6 fois le marché actuel des prêts immobiliers! Le comité s'attend à ce que le marché du crédit immobilier augmente régulièrement pour doubler pour atteindre 35 millions de roupies d'ici 2022. Les objectifs ambitieux impliquent évidemment que les fournisseurs de prêt immobilier doivent créer d'autres modèles de financement susceptibles de les aider à atteindre ces objectifs.

L'Inde a déjà un marché de la titrisation en raison des directives RBI en 2006 et 2012. Les normes permettaient deux types de modèles de titrisation. Le premier est l'affectation directe (AD), qui est comme une transaction bilatérale basée sur les relations entre les initiateurs et les investisseurs et les investisseurs qui négocient et traitent la totalité de la transaction.

Ce n’est pas vraiment la titrisation qui est généralement comprise comme des initiateurs et des investisseurs travaillant dans des conditions de pleine concurrence, comme expliqué ci-dessus. Cette relation est présente dans le deuxième modèle de PTC.

Le marché de la titrisation a été multiplié par 10 entre 2006 et 19 et se situe actuellement à 2,6 milliards de roupies. Toutefois, DA représente près de 75% du marché total et 90% du marché de la titrisation de prêts immobiliers.

Le comité a fait une foule de suggestions pour promouvoir le modèle PTC. L’absence de normalisation et de transparence est l’une des principales raisons de la prédominance de l’approche des DA. Les coûts de transaction dus au droit de timbre, à l'enregistrement et à la documentation entraînent également plus de transactions sous DA que de PTC. Ces coûts de transaction doivent être minimisés pour créer des conditions de concurrence équitables pour les PTC. Il a plaidé en faveur de directives distinctes pour que DA, PTC et les premières ne soient pas traitées comme de la titrisation.

Actuellement, tous les titres adossés à des actifs sont traités comme un seul et le comité soutient que les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qui couvrent les prêts au logement devraient être traités séparément. Selon les anciennes directives, les investisseurs devaient conserver les titres pendant au moins un an et maintenir leurs fonds propres à 10%. Le comité a fait valoir que, pour les MBS, la période devrait être ramenée à 6 mois et les fonds propres à 5%.

Parmi les autres suggestions, la Banque nationale du logement (NHB) devrait créer une nouvelle agence de titrisation afin de faciliter la normalisation et la création de marchés. Les titres sous PTC devraient être éligibles pour les opérations de pension avec la RBI et le fonds de prévoyance et les compagnies d'assurance devraient être mandatés pour investir 5% de leurs actifs dans des PTC. Les prêts au logement doivent être liés à un indice de référence externe, de préférence un taux de mise en pension et communiqués au public.

En résumé, les rapports sur la création d'un marché secondaire pour les prêts aux entreprises et d'un marché de la titrisation contribuent à la réalisation d'objectifs communs et sont complémentaires. L'idée est d'aider les banques et les HFC à réduire les déséquilibres actif-passif et à prêter de manière plus dynamique aux objectifs du gouvernement consistant à créer une économie de 5 billions de dollars et un logement pour tous.

La création de ces marchés apportera également de nouveaux acteurs dans le système financier et orientera l'Inde vers un cadre davantage axé sur le marché et une moindre dépendance des banques. Mais ils ont aussi leurs propres risques et nous les avons tous vus ensemble lors de la crise de 2008.

Cela conduit à la question: Pourquoi essayer ces marchés? Ceci est assez similaire à la création de super autoroutes qui permettent d’atteindre des destinations beaucoup plus rapidement, mais qui entraînent également des accidents. Ne devrions-nous pas alors créer des autoroutes?

Les politiques soulèvent toujours de tels compromis et nous espérons que le régulateur prendra des mesures qui minimiseront l’aspect négatif de la création de ces marchés.

Amol Agrawal est professeur à l’Université d’Ahmedabad. Les vues sont personnelles.Accédez au service de souscription financière en croissance la plus rapide en Inde, Moneycontrol Pro, pour aussi peu que Rs 599 pour la première année. Utilisez le code "GETPRO". Moneycontrol Pro vous offre toutes les informations dont vous avez besoin pour créer de la richesse, y compris des idées de placement exploitables, des recherches indépendantes ainsi que des analyses et des analyses. Pour plus d'informations, consultez le site Web ou l'application mobile Moneycontrol.

Choisir son assurance emprunteur

Contrairement aux idées reçues qui laissent penser que l’emprunteur est dans l’obligation de souscrire l’assurance prêt immobilier qui voltampère de pair avec son crédit immobilier, sachez que vous êtes a l’intérieur du droit total de désigner une sang-froid emprunteur individuelle, c’est-à-dire extérieure à votre banque. Cette dernière n’a en aucun cas le droit de vous obliger à souscrire chez elle.

Si vous venez ou bien que vous allez souscrire un prêt immobilier, vous avez la possibilité tout à fait choisir de prendre une cran externe. Depuis la loi Lagarde sur l’assurance prêt immobilier, la banque ne pas modifier son offre de prêt et pourquoi pas changer le revenu de crédit.

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Vous pouvez changer de contrat grâce à la l’amendement Bourquin (2017) et choisir la délégation d’assurance in extenso les à date d’anniversaire du prêt par-dessous réserve de proposer un contrat aux garanties équivalentes. Cependant, il faudra respecter un délai de préavis d’au moins 2 mois.
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Grâce à la loi Hamon sur l’assurance prêt immeuble entrée en vigueur en 2014, vous avez la possibilité de changer d’assurance à l’interieur des douze salaire qui suivent la signature du prêt ; désavantage réserve autrefois de plus de fournir à votre banque un contrat aux garanties équivalentes.
Votre banque ne refuser sans mobile valables sous inconvénient de se voir faire sortir d’une amende de 3000 euros. Une aubaine pour emprunteurs !

N’hésitez pas à demander plus d’informations aux moyen en cran de prêt immeuble de BoursedesCrédits lors de votre demande de crédit immobilier. Il vous aidera à bien vous assurer selon votre profil, à choisir son assureur, à trouver une conviction prêt pas chère, demander un devis pour une maîtrise prêt, instituer une simulation pour une assurance et comparer les persuasion emprunt.

• L’âge limite de couverture. Des contrats dits séniors permettent de prolonger la couverture même 80 vraiment 90 ans.
• Attention aux exclusions qui portent sur certaines professions, pratiques et loisirs (sport), des pathologies, etc.
• Le calcul de la cotisation se fait-il sur le capital restant dû et pourquoi pas sur le capital d’apport ?
• L’indemnisation est-elle à prix convenu et pourquoi pas indemnitaire ?
• Combien coûte réellement la certification sur la durée du prêt ? A si s’élève frais d’adhésion éventuels, les frais de dossiers, frais de prélèvements ?
• La durée de versement à profit plein de plusieurs garanties et position de prise en charge. Il faut à l’opposé étonner à partir de quel point d’invalidité la garantie est déclenchée.
• Le position de franchise qui se rapporte à la garantie perte d’emploi et à la garantie incapacité temporaire ensemble de travail. 60 jours, 90, 180, vraiment plus ?
• La définition de la garantie invalidité indéfrisable partielle prévoit-elle une indemnisation en cas d’impossibilité d’exercer votre propre profession ainsi qu’à non ?
• Les délais de carence ou bien d’attente sont primordiaux en cas de perte d’emploi. Il faut aussi vérifier les délais de reconstitution des droits à l’ouverture des prestations.

La banque panier couramment un contrat d’assurance avec son offre de crédit, conçu pour son compte chez une société d’assurance. L’emprunteur n’est pas obligé de l’accepter. Il peut souscrire un contrat auprès de l’assureur de son choix. À une condition : ces assurance présenter un successivement de garantie ou de couverture équivalent à l’assurance proposée parmi la banque. Ces critères d’équivalence des garanties sont mentionnés dans la feuille standardisée d’information.

Lorsque vous prenez un crédit immobilier, vous devez toujours souscrire à une audace débiteur qui garantit à la banque d’être remboursée en de coup dur. Il peut s’agir :
d’une longue maladie
d’un accident grave
d’une invalidité provisoire ainsi qu’à permanente
de la perte prolongée de votre emploi
du décès de l’un des emprunteurs
Ce poste peut représenter même un troisième d’un coût total de votre but immobilier, ce qui est loin d’être négligeable. La banque résultat la majorité du temps son pur contrat d’assurance. IL s’agir :
d’un contrat groupe (même conditions pour totaux assureurs)
d’un contrat personnalisé (conditions adaptée à votre régulier situation)
Par ailleurs, vous pouvez aussi choisir un contrat d’assurance emprunteur proposé en d’autres compagnies d’assurance.

Qu’est-ce qui déterminer l’élection de votre assurance-emprunteur ?
Lorsque vous décidez une sûreté emprunteur, vous devez prêter une attention particulière à :

l’étendue des garanties et élimination
conditions du contrat (jusqu’à quel âge le contrat fonctionne, s’il fonctionne pendant toute la durée du prêt…)
le coût du contrat et celui des mensualités
la quotité (ou causalité de couverture) qui est le pourcentage de l’emprunt couvert parmi l’assureur
les frais de dossier
Petit conseil : lisez bien la carte standardisée d’information que doit vous remettre l’assurance et pourquoi pas la banque conformément à la loi. Cette dernière citer garanties imposées pendant l’établissement prêteur et les 11 critères retenus pour chacune d’entre elle. Au-delà, cette étiquette devra préciser :

le montant des mensualités (en euros)
le coût total de l’assurance emprunteur sur toute la durée du prêt (en euros)
le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) sur tout le long du prêt

Il existe différentes aboutissement pour assureurs pour choisir le prix de ce type d’assurance. Ils annoncent aux emprunteurs un relation d’assurance de prêt immobilier. Dans la majorité des il s’agit du exposé qui annonce parmi rapport or montant ancêtre emprunté, le coût des cotisations. Celles-ci seront alors les mêmes sur tout le long de remboursement du prêt. Dans quelques cas, il s’agit d’un dividende calculé sur le capital restant dû. Les mensualités diminuent ainsi quand le capital se rembourse. On parle alors d’assurance dégressive ou sur le capital de départ. Nous étudierons comment obtenir le premier dépendance pour votre foi de crédit immobilier. En outre, si vous empruntez en couple, suivez nos conseils pour bien assurer un prêt immobilier souscrit à 2. Le coût d’une caractère tapeur varie fortement. En utilisant un comparateur, vous pourrez voir que choisir l’assurance de prêt immobilier proposée dans votre banque n’est pas couramment la plus belle solution. De quoi effectuer des économies sur vos frais d’assurance et cela pour en or moins un même palier de garantie pour votre caractère emprunteur.

Vous souhaitez obtenir un crédit ou bien vous avez jà contracté un prêt et vous ne savez pas réellement comment choisir votre aplomb emprunteuse ? Entre le contrat de groupe et la délégation d’assurance, ce n’est pas encore facile de désigner parmi le grand nombre d’offres d’assurances de prêt qui existe. Votre choix dépendra de votre situation actuelle, du temps disponible vos besoins.

Si vous êtes pressé, que vous voulez obtenir rapidement probable votre crédit, il existera plus intéressant de passer par l’assurance ainsi qu’à contrat groupe, car il suffira de compléter un facile formulaire que vous transmettra l’établissement prêteur pour devenir couvert. Cette aplomb existera intégrée directement dans l’offre de prêt : précipitation et simplicité.

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