Hypothèques assurées par la FHA | Hypothèques à faible cote de crédit – Assurance emprunteur

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L'Administration fédérale du logement durcit ses normes de souscription (Crédit: iStock)

Nouvel obstacle hypothécaire majeur pour les acheteurs d'une première habitation ou pour les acheteurs de maison avec une lourde dette, des cotes de crédit peu élevées et de faibles acomptes: le Federal Housing Administration durcit ses normes de souscription. Un grand nombre de demandes pourrait ainsi être rejeté dans les mois à venir.

Les estimations du secteur varient en ce qui concerne l’impact des changements brusques de l’agence, mais les dirigeants de sociétés de crédit hypothécaire m’ont dit la semaine dernière qu’ils s’attendaient à une réduction de leurs activités de FHA de 10 à 30%.

Voici ce qui se passe: depuis plusieurs années, la FHA offre des prêts assurés à des acheteurs qui auparavant étaient considérés comme trop risqués ou au mieux marginaux. Ces demandeurs portaient souvent des dettes personnelles écrasantes – de cartes de crédit, de prêts automobiles, de prêts étudiants et autres obligations – pour un total de plus de la moitié de leurs revenus mensuels. Beaucoup avaient également des antécédents de problèmes de crédit qui réduisaient leurs cotes de crédit. Combinés à des acomptes minimes de 3,5% et à des réserves bancaires minimales, ces emprunteurs ont une probabilité statistique élevée de faire défaut sur leurs prêts.

Afin d’éviter de lourdes pertes pour le fonds d’assurance de la FHA, l’agence a récemment informé les prêteurs du pays qu’elle appliquerait à partir du 18 mars des normes plus strictes aux demandes émanant d’acheteurs de maison à haut risque. Dans sa lettre, la FHA a documenté les raisons de sa répression. Selon le commissaire de la FHA, Brian Montgomery, l'agence a constaté des tendances inquiétantes dans la qualité des prêts que les prêteurs lui ont consentis:

– Près d'un acheteur de maison approuvé sur quatre avait un ratio d'endettement supérieur à 50%, le pire depuis 2000. En janvier, 28% des acheteurs appartenaient à cette catégorie.

– Les scores de crédit FICO sont en baisse. Ils sont tombés au plus bas niveau depuis 2008 – une moyenne moyenne de 670 au plus bas du secteur. Au premier trimestre de l'exercice 2019, plus de 28% de tous les nouveaux prêts à l'achat avaient des FICO inférieurs à 640. Au cours du même trimestre, plus de 13% parmi les nouveaux prêts, les scores étaient inférieurs à 620 – 19% de plus que pour la même période de l’exercice précédent. (Les scores FICO vont de 300 à 850; les scores faibles prédisent des risques plus élevés de non-paiement. Les scores moyens des acheteurs des investisseurs hypothécaires géants Fannie Mae et Freddie Mac avoisinent les 750.)

– Les emprunteurs siphonnent des capitaux propres à un rythme alarmant. Au cours de l'exercice 2018, la FHA a constaté une augmentation de 60% du refinancement «encaissé» en tant que pourcentage de tous les refinancements. Les retraits permettent aux emprunteurs de convertir leurs fonds propres en argent utilisable.

– Un nombre croissant de prêts présentent de multiples indications d'un risque futur sérieux de non-paiement – combinaisons de notes de crédit faibles de 640 ou moins et de ratios DTI supérieurs à 50%.

Compte tenu de ces présages, la FHA a mis un frein à son système de souscription automatisé. Les prêteurs doivent désormais procéder à une analyse «manuelle» fastidieuse de chaque nouvelle demande de prêt considérée comme présentant un risque élevé. Par rapport à la souscription automatisée standard, le traitement manuel est beaucoup plus intensif et implique des coûts de personnel et des engagements plus élevés pour les prêteurs. Beaucoup rechignent à cela. Certains investisseurs refusent d’acheter des prêts souscrits manuellement. En conséquence, moins d’entre eux passent le processus.

John Porter, vice-président de Mortgage Master Service Corp. dans le Kent, dans l’État de Washington, prévoit que le brusque changement de règles de la FHA réduira de 20% à 30% le nombre de prêts approuvés par le pays au cours des prochains mois. D'autres prêteurs estiment que le déclin sera moins important. Paul Skeens, président de Colonial Mortgage Group à Waldorf, dans le Maryland, estime qu'une chute de 10% est plus probable. Mais la plupart des prêteurs s’entendent pour dire qu’un nombre considérable d’emprunteurs qui espèrent pouvoir bénéficier de l’acompte libéral et des conditions de crédit libérales de la FHA sont confrontés à des refus qu’ils n’auraient pas rencontrés en vertu des anciennes règles.

"Absolument, ils vont réduire beaucoup de prêts", a déclaré Skeens. Joe Metzler, agent de crédit chez Mortgages Unlimited à St. Paul, dans le Minnesota, se félicite des normes plus strictes. "La FHA est devenue le dépotoir pour les merdes [loan] fichiers avec des indemnités ridicules DTI et mauvais scores ", at-il dit. «Ces derniers temps, beaucoup ont été subprimes. Nous ne devrions pas les faire. "

Selon la FHA, près de 83% de ses prêts au logement en janvier ont été accordés à des primo-accédants. Un peu moins de 40% sont allés aux minorités. Ceux qui ont les profils financiers les plus faibles – scores FICO inférieurs à 640 avec des ratios d'endettement supérieurs à 50% – pourraient être choqués lorsqu'ils iront acheter une maison ce printemps. Ils peuvent être amenés à se tourner vers des prêteurs à risque, dont les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés, ou simplement à différer leur achat jusqu’à ce que leur situation financière soit meilleure.


Bien choisir son assurance crédit

Contrairement aux idées reçues qui laissent penser que l’emprunteur est dans l’obligation de souscrire l’assurance prêt immobilier qui voltampère de pair avec son crédit immobilier, sachez que vous êtes dans le droit total d’élire une fermeté emprunteuse individuelle, c’est-à-dire extérieure à votre banque. Cette dernière n’a en aucun cas le droit de vous obliger à souscrire chez elle.

Si vous venez et pourquoi pas que vous allez souscrire un prêt immobilier, vous pouvez tout à fait choisir de prendre une certitude externe. Depuis la loi Lagarde sur l’assurance prêt immobilier, la banque ne pas modifier son offre de prêt ou bien changer le témoignage de crédit.

Si vous avez déjà souscrit une sûreté de prêt immeuble mais que vous allez la changer, pas de panique, c’est possible ! Deux cas de figure sont possibles :
si vous aviez souscrit votre maîtrise crédit il plus de 12 mois :
Vous pouvez changer de contrat grâce à la l’amendement Bourquin (2017) et adopter la délégation d’assurance parfaits ans à date d’anniversaire du prêt désavantage réserve de proposer un contrat aux garanties équivalentes. Cependant, il faudra respecter un délai de préavis d’au moins 2 mois.
Vous trouverez dans cet espace les étapes pour changer son maîtrise à date d’anniversaire et obtenir un contrat qui existera accepté pendant votre banque.
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Grâce à la loi Hamon sur l’assurance prêt immobilier entrée en vigueur en 2014, vous avez la possibilité de changer d’assurance à l’interieur des douze paye qui suivent la signature du prêt ; dessous réserve autrefois de plus de offrir à votre banque un contrat aux garanties équivalentes.
Votre banque ne refuser sans excuse valables sous inconvénient de se voir trinquer d’une amende de 3000 euros. Une aubaine pour les emprunteurs !

N’hésitez pas à demander plus de renseignements aux intermédiaire en sûreté de prêt immeuble de BoursedesCrédits lors de votre demande de crédit immobilier. Il vous aidera à bien vous assurer selon votre profil, à choisir son assureur, à trouver une audace prêt pas chère, demander un devis pour une certitude prêt, accomplir une simulation pour une cran et comparer les fermeté emprunt.

• L’âge limite de couverture. Des contrats dits séniors permettent de prolonger la couverture à 80 même 90 ans.
• Attention aux élimination qui portent sur certaines professions, pratiques et loisirs (sport), des pathologies, etc.
• Le calcul de la cotisation se fait-il sur le capital restant dû ou bien sur le capital d’apport ?
• L’indemnisation est-elle en tout ou bien indemnitaire ?
• Combien coûte réellement l’assurance sur la durée du prêt ? A si s’élève les frais d’adhésion éventuels, frais de dossiers, frais de prélèvements ?
• La durée de versement à causalité plein de certaines garanties et leur rang de prise en charge. Il faut d’ailleurs soulever à partir de ce que échelon d’invalidité la garantie est déclenchée.
• Le palier de franchise qui se rapporte à la garantie perte d’emploi et à la garantie incapacité temporaire totale de travail. 60 jours, 90, 180, aussi plus ?
• La définition de la garantie invalidité permanente partielle prévoit-elle une indemnisation en d’impossibilité d’exercer votre distinct profession ou non ?
• Les délais de carence ou bien d’attente sont indispensables en cas de perte d’emploi. Il faut aussi vérifier les délais de reconstitution des droits à l’ouverture des prestations.

La banque abruptement couramment un contrat d’assurance avec son offre de crédit, conçu pour son compte selon une société d’assurance. L’emprunteur n’est pas obligé de l’accepter. Il souscrire un contrat auprès de l’assureur de son choix. À une condition : cet foi présenter un étape de garantie ou de couverture équivalent à l’assurance proposée selon la banque. Ces critères d’équivalence des garanties sont mentionnés dans la feuille standardisée d’information.

Lorsque vous prenez un crédit immobilier, vous devez encore souscrire à une sang-froid emprunteuse qui garantit à la banque d’être remboursée en cas de coup dur. Il peut s’agir :
d’une longue maladie
d’un accident grave
d’une invalidité provisoire ainsi qu’à indéfrisable
de la perte prolongée de votre emploi
du décès de l’un des emprunteurs
Ce poste peut représenter même un tiers d’un coût total de votre but immobilier, ce qui est loin d’être négligeable. La banque intention la plupart du temps son distinct contrat d’assurance. IL s’agir :
d’un contrat groupe (même conditions pour achevés assureurs)
d’un contrat personnalisé (conditions adaptée à votre distinct situation)
Par ailleurs, vous avez la possibilité aussi choisir un contrat d’assurance débiteur proposé en d’autres compagnies d’assurance.

Qu’est-ce qui doit déterminer la sélection de votre assurance-emprunteur ?
Lorsque vous choisissez une assurance emprunteur, vous devez prêter une attention particulière à :

l’étendue des garanties et les exclusions
du contrat (jusqu’à qu’est-ce que âge le contrat fonctionne, s’il agit pendant toute la durée du prêt…)
le coût du contrat et notamment celui des mensualités
la quotité (ou relation de couverture) qui est le pourcentage de l’emprunt couvert selon l’assureur
les frais de dossier
Petit conseil : faite la lecture bien la feuille standardisée d’information que doit vous remettre l’assurance ou la banque conformément à la loi. Cette dernière mentionner les garanties imposées par l’établissement prêteur ainsi que 11 critères retenus pour chacune d’entre elle. Au-delà, cet feuille devra préciser :

le montant des mensualités (en euros)
le coût total de l’assurance emprunteur sur toute la durée du prêt (en euros)
le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) sur toute la durée du prêt

Il existe différentes solutions pour les assureurs pour choisir le prix de ce type d’assurance. Ils annoncent aux emprunteurs un gain d’assurance de prêt immobilier. Dans la plupart des cas il s’agit du relation qui annonce selon rapport or montant promoteur emprunté, le coût annuel des cotisations. Celles-ci seront alors les mêmes sur toute la durée de remboursement du prêt. Dans d’autres cas, il s’agit d’un rapprochement calculé sur le capital restant dû. Les mensualités diminuent ainsi lorsque le capital se rembourse. On parle alors d’assurance dégressive ou sur le capital de départ. Nous étudierons comment obtenir le meilleur conséquence pour votre confiance de crédit immobilier. En outre, dans l’hypothèse ou vous empruntez en couple, suivez à nous conseils pour bien assurer un prêt immeuble souscrit à 2. Le coût d’une foi débiteur varie fortement. En utilisant un comparateur, vous pourrez voir que choisir l’assurance de prêt immobilier proposée selon votre banque n’est pas couramment la meilleure solution. De quoi créer des économies sur vos frais d’assurance et cela pour or moins un même nuance de garantie pour votre certitude emprunteur.

Vous souhaitez obtenir un crédit ou vous avez avant contracté un prêt et vous ne savez pas effectivement comment choisir votre confiance tapeur ? Entre le contrat de groupe et la délégation d’assurance, ce n’est pas encore facile de régler pour parmi l’affluence d’offres d’assurances de prêt qui existe. Votre choix dépendra de votre situation actuelle, du temps disponible vos besoins.

Si vous êtes pressé, que vous espérez obtenir le plus rapidement plausible votre crédit, il existera plus intéressant de se résigner l’assurance ainsi qu’à contrat groupe, il suffira de compléter un facile formulaire que vous transmettra l’établissement prêteur pour devenir couvert. Cette foi sera intégrée directement dans l’offre de prêt : agitation et simplicité.

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